Prečo sa oplatí rekonštruovať?
Trh + zákony + normy sa zmenili tak, že je opäť výhodnejšie rekonštruovať. To by však nemalo byť hlavným dôvodom. Rekonštrukcia prináša nezameniteľné výhody pre životný štýl, či už mu dominuje výchova detí, udržateľné hodnoty, alebo romantický konzervativizmus, či túžba vstúpiť do éry technológií s pevným ukotvením v lokálnej identite a histórii.
Dnes si však povieme hlavne o ekonomických výhodách. Tie sú však o to vypuklejšie, o čo presnejšie vieme, v čom má rekonštrukcia pre nás hodnotu.
Predtým chcem ešte dodať, že sa budeme baviť o domoch, ktoré sú v dobrom stave. Za 10+ rokov poradenstiev po celom Slovensku som len párkrát odporučil dom zbúrať. Zato mnohí klienti, ktorí dnes už úspešne zrekonštruovali alebo rekonštruujú, ma zavolali s tým, že im niekto z fachu odporučil dom zbúrať.
Akú hodnotu má starý dom/stavba?
Niektoré kvality starých domov nemôžme ani porovnávať s kvalitami novostavieb, a preto ich ani nebudem započítavať dole do vzorových kalkulácií. Pre mňa a moju rodinu sú práve toto hodnoty, ktoré nám umožňujú žiť zdravšie, vychovávať jednoduchšie, mať viac možností za cenovo dostupný komfort a tichý luxus.
1. Zdravie a komfort
Domy postavené z ťažkých materiálov, ako je hlina (nepálená tehla) a kameň, vyrovnávajú vlhkosť a teplotu v interiéri tak výrazne, že obdobný komfort je ťažké dosiahnuť v štandardnej novostavbe aj pomocou najmodernejších technológií.
Neraz sa mi v zime stalo, že som sa po dlhšom pobyte v paneláku či pórobetónovej stavbe vrátil domov celkom vyčerpaný, ale po pár minútach som sa zotavil ako na čerstvom vzduchu.
Dnes si už len málokto môže dovoliť postaviť dom z nepáleného muriva a kameňa. Obzvlášť ak by mali ostať aj obnažené a vyznieť vo svojej plnej kráse.
2. Ekologickosť a udržateľnosť
Najekologickejší dom je ten, ktorý nepostavím – z tohto výroku vyplýva, že ním je práve rekonštrukcia, lebo ide len o modernizáciu už postavenej stavby, ktorá má už teraz za sebou aj 100+ rokov účinného života, keď niekto nemusel stavať nový dom. Ak dom zrekonštruujeme citlivo a s prírodnými materiálmi, bude šetrný k zemi aj po svojom dožití, keď bude stačiť povyberať skrutky a káble a ostatné sa skompostuje.
3. Nadčasovosť
Nech sú podlahy, nátery, obklady a zariadenia akokoľvek lacné a ich výmena je tým pádom dostupná v rozmedzí pár rokov alebo aj menej, vždy si budú vyžadovať náš čas. Ich hodnota sa rovná tomu, ako si vážime svoj vlastný čas. Ja učím svoje deti investovať do vecí, ktoré hodnotu časom strácajú len veľmi pomaly alebo ju dokonca nadobúdajú. Žiť v rekonštruovanom 130+ ročnom dome znamená, že o tom nemusím veľa hovoriť – vidia to.
4. Identita
Starý dom a záhrada sú už zrastené s krajinou, majú svoj jedinečný charakter, vzrastlé stromy, staré stodoly… a ak sú dedičstvom po predkoch či niekom zaujímavom, ukotvujú život obyvateľov do „väčšieho príbehu“. Môžeme svojim potomkom ukazovať, ako dedo kládol tehly a kde babka piekla buchty. Počúvať príbehy susedov, ktorí si pamätajú, čo sa tu udialo, a počúvať stromy, ktoré všakovaké vetry kmásali, ale stále tu stoja.
Domy, ktoré prežili svetové vojny, ekonomické krízy, násilnú urbanizáciu a poprevratovú ignoranciu mlčky svedčia o tom, že pevne stáť sa dá v každej dobe a túto pevnosť si môže osvojiť aj ich obyvateľ.
Rekonštrukcia v sebe zároveň nesie výhody stavby z prírodných materiálov, a tak sa na ňu vzťahujú všetky jej výhody opísané v tomto článku.
Kedy je rekonštrukcia lacnejšia ako novostavba?
Rekonštrukcia má zmysel, aj keby lacnejšia nebola. Ako som uviedol vyššie, jej hodnota je dnes dosiahnuteľná už len nadpriemernými investíciami a niektoré hodnoty sa dajú získať len časom. Napriek tomu môže byť lacnejšia oproti novostavbe, ak:
- Nemením tvar stavby a drvivá väčšina nosných konštrukcií ostane bez výraznej zmeny.
Nielenže takto využijem značnú časť toho, čo dom už ponúka, ale stavebný úrad s najväčšou pravdepodobnosťou nebude vyžadovať dosiahnutie A0 štandardu a statický posudok na krov so súčasnými dimenziami, a tak sa budem môcť hýbať v ekonomických riešeniach bez rezignácie na kvalitu.
- Očakávam nadštandardnú klímu zabezpečenú prírodnými materiálmi, ako sú hlina a kameň.
Ak by som si dnes chcel dať postaviť dom s takou masou kameňa či surovej hliny, aká sa nachádza v bežnom predvojnovom dome, cena prác by sa pravdepodobne vyšplhala vysoko nad priemer. Pritom je to stále dobrá investícia, pretože tieto materiály majú výrazne pozitívny vplyv na zdravie.
- Rekonštruujem svojpomocne.
Citlivá rekonštrukcia si nevyžaduje až tak veľa hrubej stavebnej práce, ale skôr pokladačské a dokončovacie práce, ktoré zvládne aj šikovný človek alebo komunita s malou podporou odborníka. Treba však povedať, že namiesto peňazí tu „platíte“ svojím časom, preto odporúčam robiť to tak, aby vás to bavilo.
- Recyklujem stavebný materiál.
Osobne som len veľmi zriedkavo dokupoval murovacie materiály. To je výhoda predovšetkým starých domov murovaných na hlinu, kde sa dajú tehly (pálené i nepálené), malta a často aj omietka znovu použiť na murovanie. Podobne sa dajú opätovne využiť aj drevené prvky.
Len na oknách by som odporučil zvážiť radšej nové drevené, pretože netesnosti sú najčastejším dôvodom ochladzovania a prípadne aj vlhnutia.
- Danosti stavby zachovám, prípadne ešte podčiarknem.
Ak mám masívnu kamennú alebo hlinenú stavbu, pravdepodobne nebudem musieť dom v lete chladiť a v zime viem využiť jeho akumulačný potenciál. Kľúčom je vhodne zatepliť tie stavebné konštrukcie, ktoré v rámci celkového energetického konceptu vytvoria najväčší účinok – a to nemusí byť nevyhnutne fasáda. Základom je vzduchotesnosť a aspoň 35 cm tepelnej izolácie v strope alebo streche. Staré domy mávajú navyše kompaktný tvar, a teda dobrý faktor tvaru budovy, čo pozitívne vplýva na tepelnú stálosť.
- Ak potrebujem financovať bývanie postupne.
V dome sa dá bývať už pri nižších počiatočných nákladoch ako pri novostavbe. Rekonštruovanie môžem rozfázovať na obdobia podľa ekonomických možností alebo potrieb rastúcej rodiny.
- Zdedený dom je lacnejší ako zdedený pozemok, na ktorom postavím novostavbu.
Ak chcete vedieť, aké danosti má váš dom, čo z neho sa dá zrecyklovať či ako sa pustiť do svojpomocnej rekonštrukcie, pokojne nás kontaktujte a dohodneme si poradenstvo.
Budem rád, keď citlivo rekonštruované domy budú dominovať nášmu životnému priestoru.
Porovnanie REKONŠTRUKCIA vs. NOVOSTAVBA
Zoberieme do úvahy ceny nehnuteľností na kopaniciach v okolí Myjavy, kde je teraz významný príliv ľudí z veľkých miest, a potom okres Martin, kam taktiež často chodievame robiť poradenstvá pri rekonštrukcii a naprojektovali sme tam už aj niekoľko prírodných novostavieb.
Okres Myjava
Štandardná novostavba
Pozemok: 800 m2
Priemerná cena pozemkov: 30 €/m2
Cena pozemku 800 m2 x 30 €/m2 = 24 000 €
Výmera úžitkovej plochy novostavby: 150 m2
Cena m2 úžitkovej plochy na kľuč: 2000 €/m2
Cena novostavby: 300 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 324 000 €
Prírodná novostavba
Pozemok: 800 m2
Priemerná cena pozemkov 30 €/m2
Cena pozemku 800 m2 x 30 €/m2 = 24 000 €
Výmera úžitkovej plochy novostavby: 150 m2
Cena m2 úžitkovej plochy na kľuč: 2400 €/m2
Cena novostavby: 360 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 384 000 €
Štandardná prírodná rekonštrukcia s primeraným zásahom
Pozemok je súčasťou kúpy domu.
Výmera úžitkovej plochy: 1502 m2
Cena m2 úžitkovej plochy: nákup 1000 €/m2
Cena domu: 150 000 €
Cena rekonštrukcie: 1000 €/m2
Cena rekonštrukcie: 150 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 300 000 €
Okres Martin
Štandardná novostavba
Pozemok: 800 m2
Priemerná cena pozemkov: 65 €/m2
Cena pozemku 800 m2 x 65 €/m2 = 52 000 €
Výmera úžitkovej plochy novostavby: 150 m2
Cena m2 úžitkovej plochy na kľúč: 2000 €/m2
Cena novostavby: 300 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 352 000 €
Prírodná novostavba
Pozemok: 800 m2
Priemerná cena pozemkov: 65 €/m2
Cena pozemku: 800 m2 x 65 €/m2 = 52 000 €
Výmera úžitkovej plochy novostavby: 150 m2
Cena m2 úžitkovej plochy na kľúč: 2400 €/m2
Cena novostavby: 360 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 412 000 €
Štandardná prírodná rekonštrukcia s primeraným zásahom
Pozemok je súčasťou kúpy domu.
Výmera úžitkovej plochy: 150 m2
Cena m2 úžitkovej plochy: nákup 800 €/m2
Cena domu: 120 000 €
Cena rekonštrukcie: 1000 €/m2
Cena rekonštrukcie: 150 000 €
Celková cena nehnuteľnosti: pozemok + dom = 270 000 €
Záver porovnania
Ak chceme porovnávať ceny adekvátne, musíme porovnať cenu citlivej rekonštrukcie s cenou prírodnej novostavby. Citlivá rekonštrukcia je však lacnejšia aj oproti štandardnej novostavbe. Nehovoriac o veľkosti pozemku, ktorý je zväčša väčší než len uvažovaných 800 m2.
Ceny v rôznych lokalitách sa líšia, ale aj v takých rozdielnych, ako je Myjava a Martin, vyšla rekonštrukcia lacnejšie.
Neidealizujme – rekonštrukcie to nepotrebujú
Radón, vlhnutie, plesne, nedostatok majstrov, nerealistické očakávania… To všetko a mnoho ďalšieho vplýva na dostupnosť rekonštruovania a môže sa stať, že cenu rekonštrukcie navýšia alebo narazíme na príliš veľa obmedzení, ktoré znemožnia zrekonštruovať dom tak, aby ladil so zamýšľaným životným štýlom.
Nebavíme sa však o väčšine prípadov. Pri splnení aspoň jednej z hore uvedených podmienok sa rekonštruovanie vo väčšine prípadov stáva výhodnejšou oproti novostavbe. Netreba však robiť kompromisy!
Ideš do toho?
Ak rekonštrukcia nie je to, čo naozaj chcete, nechoďte do nej! Je to proces, ktorý je intenzívny, môže sa nečakane predĺžiť (a väčšinou sa predĺži) a rozhodne preverí každý vzťah. Ak nemá pre vás tvoriť výhodu, poďme sa rozprávať o novostavbe.
Ak si nie ste istí, či je pre vás rekonštrukcia vhodná alebo aká novostavba by mohla naplniť vaše očakávania, radi vám poradíme s tvorbou stavebného zámeru.
Ak sa však na túto cestu dáte, prijmite od nás, prosím, poklonu, vďaku i uznanie. Nie preto, že ste sa odhodlali pre niečo, prečo sa väčšina neodhodlá, ani pre to, že ide o extra výzvu. Prijmite uznanie, lebo ste sa odhodlali stať súčasťou väčšieho príbehu. Príbehu, ktorý rozrozprávali naši dedovia a niet pochýb, že o ňom budú hovoriť aj ďalšie generácie, ktoré aj vďaka nám nezabudnú, odkiaľ a kam kráčajú.